DSR, LTV, DTI 한 번에 정리하기 (대출규제 이해하기)
내 집 마련을 하거나 부동산 투자를 할 때 반드시 부딪히는 것이 ‘대출 규제’입니다. 이때 꼭 알아야 할 3대 지표가 바로 LTV, DTI, DSR입니다. 하지만 생소한 용어에 어려움을 느끼는 분들이 많습니다.
이번 글에서는 2025년 기준으로 각 지표의 정의, 차이, 대출에 미치는 영향을 쉽게 정리하고, 실전 대출 한도 계산까지 안내드리겠습니다.
1. LTV (Loan To Value) – 담보인정비율
LTV는 주택 가격 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 비율입니다.
📌 공식: 대출 가능 금액 = 주택 가격 × LTV 비율
✔ 2025년 기준 LTV 기본 적용 비율
- 생애최초 구입자: 최대 80%
- 1주택자: 60%~70%
- 2주택 이상 다주택자: 투기지역 내 LTV 0% (사실상 불가)
예를 들어, 5억 원 아파트를 생애 최초로 구입할 경우 LTV 80% 적용 시 4억 원까지 대출 가능합니다.
2. DTI (Debt To Income) – 총부채상환비율
DTI는 연간 소득 대비 주택담보대출의 원리금 상환 부담 수준을 나타냅니다.
📌 공식: 주택담보대출 원리금 상환액 ÷ 연 소득 × 100
✔ DTI 적용 대상
- 주택담보대출 중심으로 적용
- 일반 대출보다 투기과열지구에서 강화
✔ 기본 기준
- 서울 등 조정지역: 40% 내외
- 비조정지역: 50% 수준 가능
예: 연 소득이 5천만 원인 경우 → 연간 상환 가능액 2천만 원 → 월 상환액 160만 원 수준
3. DSR (Debt Service Ratio) – 총부채원리금상환비율
DSR은 내가 보유한 모든 대출(주택·신용·자동차 등)의 원리금을 연간 소득과 비교하여 계산하는 지표입니다.
📌 공식: 모든 대출 원리금 합계 ÷ 연 소득 × 100
✔ 2025년 DSR 규제 기준
- 은행권 주택담보대출 1건 초과 또는 총대출 1억 원 초과 시 적용
- DSR 40% 규제 원칙
예: 연 소득이 6천만 원 → 연간 원리금 상환액 2,400만 원 이내 → 월 200만 원 수준
⚠️ 주의: 기존 신용대출, 학자금 대출, 카드론 등도 포함됩니다.
4. LTV vs DTI vs DSR 차이 한눈에 비교
| 구분 | LTV | DTI | DSR |
|---|---|---|---|
| 기준 | 담보 가치 | 소득 대비 주택담보대출 | 소득 대비 전체 대출 |
| 대상 대출 | 주택담보대출 | 주택담보대출 | 모든 금융권 대출 |
| 적용 시점 | 담보 설정 시 | 주택 구입 대출 시 | 1억 초과 대출 시 필수 |
| 영향 요인 | 주택 시세 | 소득, 이자 | 소득, 총대출금, 이자 |
5. 실전 대출 한도 계산 예시
조건: 연 소득 5천만 원, 신용대출 1건(월 30만 원 상환), 서울 아파트 6억 원 구입
- LTV: 6억 × 60% = 3.6억 원까지 대출 가능
- DSR: 연 상환 가능액 2천만 원 (40%) → 월 상환 가능액 약 160만 원 → 이 수준을 넘는 대출은 불가
결론적으로, 이 경우 LTV로는 3.6억 원까지 가능해 보여도, DSR에 걸려 실제 대출 한도는 더 줄어들 수 있습니다.
6. 대출 한도 늘리는 전략
- 신용대출 정리 → DSR 여유 확보
- 부부합산 소득 적용 → 대출 여력 증가
- 상환기간 조정 → 월 원리금 부담 줄이기
- 고정금리 상품 선택 시 일부 은행 DSR 완화
대출은 ‘한도’보다 ‘상환 가능성’이 기준입니다
2025년 부동산 대출 시장은 단순히 집값만으로 판단되는 시대가 아닙니다. 정부는 과도한 대출을 막고 금융 건전성을 위해 DSR 중심의 규제를 강화하고 있습니다.
이제는 내가 얼마나 빌릴 수 있느냐보다, 얼마나 갚을 수 있느냐가 더 중요합니다. LTV, DTI, DSR 개념을 정확히 알고 있어야 내 자금 계획, 주택 구입 타이밍, 금융 전략까지도 현명하게 설정할 수 있습니다.
대출 전 반드시 내 소득, 기존 부채, 주택 시세를 기준으로 사전 계산을 해보시고, 은행별 조건 차이도 꼼꼼히 비교해보세요!