부동산 취득세, 보유세, 양도세 한눈에 정리
부동산을 사고, 가지고 있고, 팔 때마다 다양한 세금이 부과됩니다. 특히 세금 구조를 제대로 알지 못한 상태에서 거래를 하게 되면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
2025년 현재 부동산 세금은 크게 취득세 → 보유세 → 양도소득세의 흐름으로 나뉘며, 각 세금마다 기준, 세율, 절세 전략이 다릅니다.
이번 글에서는 부동산 세금을 처음 접하는 분도 이해할 수 있도록, 세 항목을 한눈에 비교하고 실전 절세 팁까지 함께 정리해드리겠습니다.
1. 부동산 세금 구조 요약
| 세금 종류 | 과세 시점 | 부과 대상 | 세율 범위 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 부동산 취득 시 | 매수자 | 1.1%~12% |
| 보유세 (재산세+종부세) | 매년 6월 1일 기준 | 소유자 | 0.1%~6% |
| 양도소득세 | 매도 시 | 매도자 | 6%~45% + 지방세 |
2. 취득세: 부동산 매입 시 내는 세금
✔ 기본 세율
- 1주택자: 1.1%~3% (주택 가격 따라 차등)
- 2주택 이상: 최대 12%까지 중과
- 주택 외(토지, 상가 등): 4.6%
✔ 절세 팁
- 가족 명의 분산 취득 시 중과세 회피 가능
- 생애최초 주택 구입 시 감면 대상 (1.1%)
- 지방세 미리 계산 후 신고 납부
📌 납부 시기: 잔금일 기준 60일 이내
3. 보유세: 매년 부과되는 세금
보유세는 재산세 + 종합부동산세(종부세)로 구성됩니다.
① 재산세
- 공시가격 기준으로 과세
- 세율: 0.1% ~ 0.4% (주택가격 따라)
- 1세대 1주택 장기보유자는 세액공제 혜택
② 종합부동산세
- 공시가격 합산 9억 원(1주택) 또는 6억 원(다주택) 초과 시 부과
- 세율: 0.6% ~ 6%
- 1주택 장기보유자 세부담 상한 완화 (2025년 기준)
✔ 절세 팁
- 공시가격 9억 원 이하 주택은 종부세 없음
- 세대분리 및 명의 분산으로 종부세 줄이기 가능
- 공시가격 확인은 부동산 공시가격 알리미
4. 양도소득세: 부동산 매도 시 내는 세금
✔ 기본 개념
부동산을 팔아 생긴 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 실거래가 기준으로 계산되며, 보유 기간, 거주 요건, 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.
✔ 세율
- 6% ~ 45% (과세표준에 따라 누진 적용)
- 2주택 이상 다주택자: 중과세 20~30%p 추가
- 비사업용 토지: 최대 60%
✔ 1세대 1주택 비과세 요건 (2025년 기준)
- 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주
- 실거래가 12억 원 이하까지 비과세
✔ 절세 팁
- 장기보유특별공제 활용 (최대 40%)
- 증여 vs 매도 시점 비교하여 절세 설계
- 양도세 예정신고 시 세액공제 5% 가능
5. 세금 시뮬레이션 예시 (2025년)
예) 서울 소재 아파트 실거래가 10억 원 매수 → 5년 후 13억 원에 매도
- 취득세: 약 3천만 원 (3%)
- 보유세: 연간 약 80만 원 (공시가 6억 기준)
- 양도세: 약 3천만~5천만 원 (장기보유공제 적용 시 차등)
※ 실제 세금은 지역, 공시가, 보유 기간, 거주 여부 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산 세금은 거래보다 ‘전략’이 중요합니다
부동산 세금은 단순한 숫자가 아니라, 내 자산 계획 전체에 영향을 주는 중요한 요소입니다. 특히 다주택자 규제와 공시가격 변화, 정부 세제 정책이 자주 바뀌는 만큼, 최신 정보를 기반으로 전략적으로 접근해야 합니다.
세금을 피할 순 없지만, 줄일 수는 있습니다. 부동산 거래 전 반드시 세금 시뮬레이션을 해보고, 전문가 상담을 통해 내게 맞는 절세 전략을 세워보세요.